La signature d’un nouveau bail n’est pas obligatoire en cas de cession du bail commercial

Cession du bail commercial : la signature d’un nouveau bail ne peut être érigée en condition suspensive (Cass. 3e civ. 22 oct. 2015)

Une société titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux appartenant à une société civile immobilière s’était engagée à le céder à une banque, sous diverses conditions suspensives, dont la signature d’un nouveau bail commercial, devant être réalisées au plus tard le 15 septembre 2012. Des pourparlers ayant été prolongés et le délai dépassé, la banque a invoqué la caducité de compromis. La société cédante, a, quant à elle, dans l’objectif de parfaire la vente, assigné la banque en invoquant l’illicéité de la condition suspensive consistant en la signature d’un nouveau bail.

Dans l’arrêt d’espèce, la Cour de Cassation est revenue sur l’appréciation des juges du fond : la clause qui prévoit une condition suspensive portant sur un élément essentiel à la formation du contrat doit être réputée non écrite. Elle a donc considéré que la condition suspensive évoquée plus haut constituait un élément essentiel du contrat de cession, alors que des conditions suspensives ne doivent constituer que des modalités du contrat. En statuant en sens inverse, la cour d’appel avait violé l’article 1168 du Code civil. 

Cet arrêt vient donc affirmer que la conclusion d’un nouveau bail ne peut être un objet licite de la cession puisque cela reviendrait à contredire toute existence d’une cession.  Seul le transfert du bail en cours peut en constituer l’objet.